Ece Ergün
Ege Aymelek
Son yıllarda kira fiyatlarında görülen hızlı artış ve konutların kira bedellerinde yapılacak artışa getirilen sınırlamalar kiraya veren ile kiracılar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların çoğalmasına neden olmuştur. Kentsel dönüşüm süreçlerinin hız kazanarak yaygınlaşmaya başlaması da bu uyuşmazlıkların artmasında büyük bir rol oynamaktadır. Tüm bu sebeplerle kiraya verenlerin, kiracılarını tahliye etme isteklerinin arttığını görmekteyiz.
Bu yazımızda konut ve çatılı işyerleri sözleşmelerinin hangi hal ve şartların varlığı halinde kiraya veren tarafından sonlandırılabileceği ve dolayısıyla kiracının tahliyesini isteyebileceği açıklanmaktadır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”), konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinin sona ermesi hallerini bildirim ve dava yolu olmak üzere iki temel başlığa ayırmıştır.
Bildirim Yoluyla
Kiraya veren bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık süre geçmedikçe aşağıda açıklayacağımız özel durumların varlığı dışında kullanamamaktadır.
Söz konusu kira sözleşmesi 10 yılı doldurmuş olması halinde kiraya veren uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilecektir. 10 yılı hesaplarken dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise, 10 yılı kira sözleşmesinin başladığı tarihten değil ilk kira yılının dolmasından itibaren sayılması gerekliliğidir. 3 aylık süre hakkında dikkat edilmesi gereken ise, bildirimin kiracıya ilgili sürenin içine girmeden varmış olmasıdır.
10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren tarafından kiracıya belirtilen süre içerisinde bildirim yapılmış olması halinde kira sözleşmesi başka bir işleme gerek duyulmaksızın sona erecektir. Kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde ise kiraya veren, taşınmazı aşağıda açıklayacağımız dava yoluyla tahliye ettirebilecektir.
Dava Yoluyla
Konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erdirilmesine yönelik haller Kanun’da detaylı şekilde düzenlenmektedir. Kira sözleşmelerinde bu konuya ilişkin kiracı aleyhine düzenlenen hükümler ise herhangi bir hüküm ifade etmeyecektir. Kanun’da dava yolu sona erme halleri açık bir şekilde belirtilmiş olup bu durumların haricinde kiracı aleyhine sözleşmesel değişiklik ile Kanun’u dolanmaya çalışmak açıkça yasaklanmıştır. Kiralananın dava yolu ile tahliyesine ilişkin hususlar Kanun’da kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı haller olmak üzere iki başlık altında düzenlemiştir.
Kiraya Verenden Kaynaklı Sona Erme Halleri Nelerdir?
Kiraya Verenin Gereksiniminden Kaynaklı
Sıklıkla karşılaşılan ve uygulamada “ihtiyaç sebebiyle tahliye” diye de bilinen bu dava kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konuta ya da işyerine gereksiniminin mevcut olması halinde açılan bir davadır. Kiraya veren, taraflar arasındaki sözleşme belirli süreli bir sözleşme ise bu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme ise yasal fesih bildirim ile yasal fesih süresine göre belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde bu davayı açarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, kiraya veren tarafından duyulan bu gereksinimin samimi, zorunlu ve sürekli nitelikte olmasıdır.
Kanun’da gereksinim hallerinin ne olduğu açık bir şekilde belirtilmemiş olsa da bu boşluk uygulamada Yargıtay içtihatları ile giderilmektedir. Çocuğu olan bir kişinin daha büyük bir eve ihtiyaç duyması, reşit olan bir kişinin ailesinden ayrı bir eve ihtiyaç duyması, kiraya verenin de kirada oturuyor olması ve ekonomik sebeplerle kendi evine geçme ihtiyacının doğmuş olması halleri gereksinim durumuna örnek olarak gösterilebilecektir. Son olarak hatırlatmak isteriz ki, bu davada ispat yükü kiraya verene aittir. Yani kiraya veren gereksinim halinin varlığını, gerçekliğini ve zorunluluğunu ispat etmek zorundadır.
Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Sebebiyle
Kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı gereklilik arz ediyor ve bu süreç sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kiracıyı tahliye edebilecektir. Bu durum son zamanlar en çok kentsel dönüşüm süreçleri kapsamında kentsel dönüşüme giren binalarda bulunan kiracılar için uygulama alanı bulmaktadır.
Yeni Malik veya Yeni Malikin Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle
Kiraya veren içinde kiracı olan bir taşınmazı üçüncü kişiye satma hakkına sahiptir. Böyle bir durumun varlığı halinde taşınmazı satın alan kişi yani yeni malik, kira sözleşmesinin yeni tarafı olmakta ve kira sözleşmesi yeni malik ile kiracı arasında eskisi gibi devam etmektedir.
Ancak yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin duyduğu gereksinim nedeniyle kiracıya dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilecektir. Bu tahliye davasında da yukarıda açıkladığımız üzere gene gereksinim samimi ve zorunlu olmalıdır aksi halde Mahkeme tahliye kararını vermeyecektir.
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin duyduğu gereksinim için almış olabilir. Böyle bir durumun varlığı halinde satın alma işlemi gerçekleştikten sonraki (taşınmazın mülkiyetini edindikten sonra) 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir bildirim yapılmış olması şartı ile yeni malik tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Kiracıdan Kaynaklı Sona Erme Halleri Nelerdir?
Tahliye Taahhüdünün Varlığı Nedeniyle Tahliye Davası
Geçerli bir tahliye taahhüdü olmasına rağmen kiracı, taahhütte belirtilen tarihte kiralananın tahliye etmezse kiraya veren tahliye talepli dava açma hakkına sahip olur. Kiraya veren bu hakkını taahhütte belirtilmiş olan tarihten itibaren 1 ay içerisinde kullanmalıdır.
Kira sözleşmesinin imza tarihinden ve kiralananın kiracıya teslim edildiği tarihten sonra kiracı tarafından imzalanmış olan taahhütname geçerli bir tahliye taahhüdüdür. Ek olarak ilgili taahhütnamede kiracı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğini açık bir şekilde beyan etmiş olması gerekmektedir.
İki Haklı İhtarın Varlığı Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı bir kira dönemi içerisinde iki kere kira sözleşmesinden doğan ödeme yükümlülüklerini tam ve/veya zamanın yerine getirmemesi halinde kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahip olur. Kiraya verenin bu hakkını kullanabilmesi için kiracıya her gecikilen ve/veya eksik yatırılan ödeme için ihtar çekmiş olması şartı aranmaktadır. Söz konusu ihtarın içeriğinde mutlaka hangi aya ilişkin gecikme veya eksik ödeme olduğu ve talep edilen bedel açık bir şekilde belirtilmiş olmalıdır.
Son olarak kiraya verenin iki haklı ihtara dayanarak açacağı davayı ilgili kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açması gerekmektedir.
Uygulamada eksik ve/veya hiç ödeme olmaması halinde kiraya verenler ihtar çekmek yerine 7/30 olarak bilinen icra takibi de başlatabilmektedir. Bu durumda kiracı kendisine verilen 30 gün içerisinde eksik olan bedeli ödemezse başlatılan bu icra takibi ilgili yıl için bir haklı ihtar olarak sayılmaktadır.
Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin, Kiralananın Bulunduğu İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Mevcut Konutunun Varlığı Nedeniyle Tahliye Davası
Eğer bu konut oturmaya elverişli ve kiraya veren, kiracı ile sözleşme yaparken bu konutun varlığından haberdar değilse; kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açarak kiracıyı tahliye ettirebilecektir. Belirtmek isteriz ki, bu hak yalnızca konut kiraları için kiraya verene tanınmış olup işyeri kiraları için uygulanmamaktadır.
Tahliye Davası Başlatılmadan Önce Arabulucuya Başvurmak Gerekli Midir?
Yakın geçmişte getirilen yasal düzenlemeler uyarınca kiraya veren tarafından başlatılacak olan tahliye davalarından önce arabuluculuk sürecine başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinin azami 4 hafta içerisinde anlaşmayla sonuçlanmaması halinde kiraya veren tahliye davasını açma hakkına sahip olacaktır.
Sonuç
Yukarıdaki açıklamalardan da görülebileceği üzere kiralananın tahliyesine ilişkin süreçte kiracı lehine düzenlemeler söz konusudur. Kiraya verenin tahliye talep etmesi ancak belirli şartlarda mümkün olup sıkı süre koşullarına bağlanmıştır.
Kira hukukunda kiracı lehine düzenlemelerin bulunması özellikle COVID-19 salgınından sonra ülkemizde meydana gelen koşullar göz önüne alındığında, kiraya verenler ile kiracılar arasındaki ilişkilerin bozulmasına ve dolayısıyla kira hukukundan doğan uyuşmazlıkların artmasına sebebiyet vermiştir. Bu artış sebebi ile de mahkemelerin yükünün azaltılması amacıyla zorunlu arabuluculuk süreci uygulamaya konulmuştur.Kiraya verenlerin tahliye davalarında başarıya ulaşabilmesi için Kanun’da düzenlenmiş olan sürelere, usul kurallarına ve Kanun’da aranan şartların mevcudiyetine dikkat etmeleri son derece önem arz etmektedir.