Ece Ergün
Ege Aymelek
2020 yılındaki koronavirüs salgınından sonra yaşanan ekonomik sıkıntılar sebebi ile devlet, kiracıları koruyabilmek adına konutlara ilişkin kira bedellerinin artış oranını önceki kira bedelinin %25’i ile sınırlamıştır.
Kira bedelinin arttırımı için kiraya verenin elindeki imkanlar nelerdir?
Kiraya verenlerin kira bedellerinde iyileştirme yapmak için başvurabileceği iki temel yol vardır. Bunlardan ilki kira tespit davası, diğeri ise kira bedelinin uyarlanması davasıdır.
Kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki en büyük fark ise, tespit davasını başlatmak için kira sözleşmesinin en az beş yıldan beri devam ediyor olması gerekirken, uyarlama davalarında kira sözleşmesinin süresi açısından bir şart bulunmamaktadır.
Uyarlama ne demektir?
Yazının detayına geçmeden önce uyarlama kavramının ne olduğunu açıklamakta fayda görüyoruz. Hukukumuzda olan en temel prensiplerden biri sözleşmeye bağlılık ilkesidir. Bu ilke en temelinde kişiler arasında imzalanan bir sözleşmeyi imza tarihi itibari ile aynen uygulanması gerektiğini belirler. Ancak bazı durumlar vardır ki taraflar arasındaki denge taraflardan kaynaklanmayan sebeplerle aşırı derecede bozulabilir.
Böyle bir durumda aşağıda belirtmiş olduğumuz dört koşulun birlikte varlığı halinde mahkemeye başvurarak imzalanan sözleşmenin şartlarında değişikliğe gidebilir. Daha farklı şekilde ifade etmek gerekirse sözleşmedeki dengenin kendisi aleyhine bozulduğunu düşünen kişi uyarlama talep edebilir. Söz konusu şartlar ise aşağıdaki gibidir:
Sözleşmenin akdedildiği sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkması,
Bu meydana gelen durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
Bu yeni durum sonucunda borçlunun borcunu yerine getirmesinin kendisinden beklenemeyecek derecede olması,
Borçlunun borcunu henüz yerine getirmemiş veya yerine getirse dahi aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak yerine getirmesi.
Kira sözleşmeleri açısından uyarlama sıklıkla kira bedelleri kapsamında söz konusu olabilmektedir. Kira bedelinin uyarlanabilmesi için Yargıtay sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan değişikliklerin olağanüstü ve objektif nitelikte olmasını aramaktadır. Diğer bir deyişle değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalıdır.
Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumlar neler olabilir?
Yargıtay içtihatları incelendiğinde bu olağanüstü hallere savaş, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi durumlar örnek olarak gösterilebilir. Bu olağanüstü durumlara ek olarak Yargıtay, uzun süren kira ilişkilerinde de değişen ekonomik koşullar nedeniyle yukarıda bahsettiğimiz şartlar oluştuğu takdirde uyarlama davası açılabileceğini kabul etmektedir.
Uyarlama davası başlatıldığı tarihten itibaren etkili olacağı için bahsedilen bu olağanüstü halin gerçekleşmesini takiben makul olarak kısa bir süre içerisinde söz konusu davanın açılması gerekmektedir. Aksi durumda zaten belirli bir süre geçmiş, taraflar söz konusu olağanüstü hale rağmen sözleşmeyi ifa etmeye devam etmişlerse uyarlama davasının niteliği gereği davanın reddedilme ihtimali yüksek olacaktır.
Kira bedeli uyarlama davası başlatılmadan önce arabulucuya başvurmak gerekli midir?
Yakın geçmişte getirilen yasal düzenlemeler uyarınca kira sözleşmesinden kaynaklı uyarlama davalarının başlatılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunlu olduğunu belirtmek isteriz.
Sonuç
Beş yıldan kısa süredir devam eden kira sözleşmeleri kapsamında uyarlama davası açılması hukukumuzda mümkün olup yukarıda belirtilen şartların mevcut durum kapsamında oluşup oluşmadığı hususunu davacı ispat etmekle yükümlüdür. Sonuç olarak, bu durumların mevcut olduğu hallerde kiraya verenler tarafından, henüz beş yıl dolmamış olsa dahi kira bedelinin uyarlanması davası açılmasının mümkün olduğu görüş ve kanaatindeyiz.