Ece Ergün
Deprem riskinin son derece yüksek olduğu ülkemizde depreme dayanıklı olmayan binaların yenilenmesi hususunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) uygulanmaktadır. Söz konusu Kanun’da değişiklik yapılması için 20 Ekim 2023 tarihinde meclise sunulan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi (“Teklif”) mecliste kabul edilmiş ve 09.11.2023 tarihinde Resmi Gazete’de 7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Değişiklik Kanunu”) yayımlanmıştır.
Değişiklik Kanunu kapsamında özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması amacıyla birçok değişikliğe gidilmiştir. Değişiklik Kanunu ile getirilen önemli değişiklikler şu şekildedir:
Riskli Binaların Re’sen Tespiti
Değişiklik Kanunu ile birlikte riskli binaların tespitini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (“Başkanlık”) veya Belediyeler (büyükşehir veya ilçe) /İl Özel İdareleri (her biri, “İdare”) artık re’sen (herhangi bir talep olmadan kendileri) de yapabilecektir. Artık riskli yapı tespiti için önce yapı maliklerine süre verilme zorunluluğu ortadan kalkmıştır.
Kolluk Kuvveti Desteği
Riskli yapı tespitinin engellenmesi, riskli yapı olarak tespit edilen yapıların tahliyesi ve yıkımının engellenmesi veya bu süreçlerde ilgili kişilere ulaşılamaması durumlarında kolluk kuvvetinden destek alınmasına ilişkin uygulamanın yolu açılmıştır. Bu hallerden herhangi birinin varlığı halinde kolluk kuvveti yardımı ile kapalı kapıların veya alanların açılması söz konusu olabilecektir.
Salt Çoğunlukla Karar Alınması
Değişiklik Kanunu ile 2/3 oranı ortadan kalkmış onun yerine hisselerin salt çoğunluğu (%50+1) ile karar alımı gelmiştir. Yapı maliklerinin alacağı bu karar, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecektir.
Yapı Maliklerine Tebligat Sürecinin Hızlandırılması
Değişiklik Kanunu ile uygulamada en sık sorun yaşanılan ve süreci son derece yavaşlatan tebligat sorununu konusunda düzenlemeler getirmiştir. Değişiklikle birlikte kentsel dönüşüm süreci kapsamında yapılacak olan bildirimler ilgili binaya asılacak, kişilerin E-Devletleri’nde görüntülenecek ve riskli yapının yer aldığı muhtarlıkta 15 gün boyunca ilan edilecektir. Yani, artık her yapı malikine tebligat yapılmayacak ve muhtarlıkta yapılan ilanın süresi dolduğunda her yapı malikine tebligat yapılmış sayılacaktır.
Bunun yanı sıra, eskiden yıkım için verilen en az 60 günlük ilk süre ve en fazla 30 günlük artık söz konusu olmayacak bunun yerine en az 90 günlük tek bir süre öngörülecektir.
Rezerv Yapı Alanı
Değişiklik Kanunu ile Kanun’da yer alan rezerv yapı alanı tanımı da değiştirilmiştir. Yapılan değişiklik ile eskiden var olan “yeni yerleşim alanı” sınırlandırılması ortadan kaldırılmıştır. Artık mevcut yerleşim yeri olan bölgeler de yürütme tarafından “rezerv alanı” olarak belirlenebilecek ve söz konusu alan Kanun kapsamına dahil edilerek kentsel dönüşüm sürecine girebilecektir.
Rezerv yapı alanı yürütme tarafından re’sen belirlenebileceği gibi gerçek veya özel hukuk kişileri tarafından yapılacak talep üzerine de belirlenebilecektir. Eğer söz konusu taşınmazın yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin (üzerine inşa yapılmasına izin verilen alanın) %30’unun devrine izin verilirse veya bunun bedeli Başkanlık’a verilirse herhangi bir kişi de belirli bir bölgenin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilecektir.
Rezerv yapı alanı olarak belirlenen bölgelerde salt çoğunluk kararına uymayan paydaşların arsa payları salt çoğunluğa katılım sağlayan paydaşlara satılamaması halinde riskli yapıların satışından farklı olarak, tespit edilen rayiç bedel üzerinden Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınacaktır.
Bu alanlara ilişkin olarak Değişiklik Kanunu ile getirilen bir diğer yenilik ise Başkanlık’a kanuni bir ön alım hakkı tanınmasıdır. Hukukumuzda ön alım normalde paylı mülkiyet olan bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını satması halinde diğer paydaşlar için doğan bir alım hakkıdır. En basit şekli ile üçüncü kişiye satmak yerine payı olan bir paydaş isterse öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Bu düzenleme ile Başkanlık’a taşınmaz üzerinde herhangi bir payı olup olmadığına bakılmaksızın ön alım hakkı tanınmıştır.
Yapım İçin Mali Yardım İmkânı
Değişiklik Kanunu ile Kanun’a gelen yeni bir düzenleme de kentsel dönüşüm süreci kapsamında hak sahiplerine verilen kira yardımı, konut veya işyeri tahsisi desteklerine ek olarak yapım için mali yardım yapılabileceğine ilişkin düzenlemedir. Yapım için yapılacak yardımın usul ve esasları ise Cumhurbaşkanlığınca belirleneceği düzenlenmiştir. İlerleyen günlerde getirilecek olan bu düzenlemelerle bu yeni yardım kaleminin nasıl olacağı, ne kadar olacağı belirli süreyle mi yoksa tek seferlik mi olacağına ilişkin hususlar düzenlenmesi beklenmektedir.
Yasal Süreçlere İlişkin Değişiklikler
Değişiklik Kanunu ile maliklerden herhangi biri veya hepsi tarafından başlatılacak ortaklığın giderilmesi davasının süreci durdurmasının önüne geçilmiştir. Kanuna getirilen düzenleme ile başlatılan bir ortaklığın giderilmesi davası sırasında kentsel dönüşüm süreci kapsamında paydaşlar hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar almaya devam edecektir ve sürecin durdurulması söz konusu olmayacaktır.
Kanun düzenlemeleri kapsamında yapılan satış işlemlerine, satış bedelinin eksik hesaplanması gerekçesi ile yasal süreç başlatılması ve yargılama sonucunda eksik bedel sebebi ile satışın iptal edilmesi durumunda artık satış işlemi tamamen geçersiz hale gelmeyecektir. Eksik kaldığı tespit edilen bedel satıcı kişiye ödenecek ve kentsel dönüşüm sürecinde herhangi bir durmaya veya tapuda bir değişikliğe sebebiyet vermeyecektir
6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremden sonra afet bölgesi olarak kabul edilen yerler kapsamında yalnızca depremin etkisi ile oluşan hasarlarla ilgili olmak üzere yapılan idari işlemlere ilişkin açılan iptal davaları açısından önemli değişiklikler meydana gelmiştir. İtiraz süreçlerinin başlatılması, başlatılan süreçler kapsamında dilekçelerin sunulma zamanları genel kurallara istisna getirilerek kısaltılmıştır. Bunun yanı sıra bu bölgelerde başlatılan iptal davalarında talep edilen tedbirler açısından itiraz yolu kapatılmıştır.
Sonuç
Değişiklik Kanunu ile Kanun kapsamına eklenen düzenlemeler ile tebligat, rezerv alanı, süreler ve yasal süreçler başta olmak üzere birçok konuda değişikliğe gidilmiştir. Kentsel dönüşüm süreçleri kapsamında yaşanılan sorunların başlıcaları süreler ve tebligat süreçleriydi. Bu kapsamda getirilen değişiklerin söz konusu süreçler kapsamında olumlu etki yaratacağını düşünmekteyiz. Buna rağmen rezerv alanı ile ilgili yapılan değişiklik ve getirilen yeniliklerin başta mülkiyet hakkı olmak üzere birçok açıdan sorunlara sebep olacağı görüşündeyiz. Her ne olursa olsun Kanun’da değişiklikler ve getirilen yenilikler kentsel dönüşümde yeni bir döneme giriliyor olduğunu göstermektedir.